Schützen & Erhalten · September 2003 · Seite 17
Praxistipp: Das Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen
Neuer Glanz für ein Mauerblümchen – oder:
Wo ist das Baugeldbuch?
Der Sachverhalt:
Ein Wohnungskäufer ver-
langte von einem Bauträger die
Rückabwicklung des Kaufvertra-
ges über eine Wohnung wegen
angeblicher Mängel.
Seinen Schriftsatz an den
Verkäufer/Bauträger schliesst er
mit den Worten: „Ich hoffe, dass
Sie die gesetzte Frist zur Män-
gelbeseitigung in dieser Sache
(Termin 31.07.2002) nicht ver-
streichen lassen. Sollte dies der
Fall sein, werde ich die Anfech-
tung des Kaufvertrages wegen
Täuschung betreiben”.
Der Verkäufer blieb hierauf
untätig. In der Folge kommt es
zu weiteren Schäden.
Der Käufer verlangt vom Ver-
käufer nunmehr Rückzahlung
des Kaufpreises gegen die Rück-
übereignung der Wohnung.
Das Gesetz zur Sicherung
von
Bauforderungen
aus
dem Jahre 1909 führt –
ganz zu Unrecht – ein
Schattendasein. Das inter-
essante an diesem Gesetzt
ist, dass es sich um ein
Schutzgesetz im Sinne des
§ 823 Abs. 2 BGB handelt
und somit die Möglichkeit
eröffnet, den Geschäfts-
führer einer insolventen
Gesellschaft persönlich
haftbar zu machen.
Nach den Vorgaben dieses Ge-
setzes muss derjenige, der Bau-
geld in Empfang nimmt, ein
„Baugeldbuch” führen.
Baugeld im Sinne dieses
Gesetzes sind all diejenigen
Gelder, die grundbuchrechtlich
gesichert sind. Es gilt nach der
Rechtsprechung ein sehr wei-
ter Baugeldbegriff. Empfänger
des Baugeldes ist nicht nur der
Schuldner des Baugelddarlehns,
sondern auch der Bauträger oder
Generalunternehmer, der sich
von seinem Vertragspartner das
Baugeld auszahlen lässt.
Damit ist es also möglich,
den Geschäftsführer eines Bau-
trägers oder Generalunterneh-
mers persönlich in Anspruch zu
nehmen, wenn der Geschäfts-
führer die ordnungsgemässe
Verwendung des Baugeldes an-
hand eines Baugeldbuches nicht
beweisen kann.
Um dies zu überprüfen hat
der Auftragnehmer ein
Ein-
sichtsrecht
in das Baugeldbuch.
Wird der Auffforderung das Bau-
geldbuch zur Verfügung zu stel-
len nicht nachgekommen, so
kehrt sich die Beweislast hin-
sichtlich der zweckentsprechen-
den Verwendung des Baugeldes
zu Lasten des Buchführungsver-
pflichteten um. Dies sollte bei
einer Insolvenz immer bedacht
werden.
Es dürfte bei Zahlungsver-
zögerungen für einen Subunter-
nehmer oder Auftragnehmer
daher durchaus interessant sein,
um Einsicht in das Baugeldbuch
zu bitten.
Da in der Praxis Baugeldbü-
cher entgegen der gesetzlichen
Pflicht tatsächlich wohl selten
geführt werden, könnte allein
die Bitte um Einsicht in das
Baugeldbuch den Bauträger oder
Generalunternehmer zu einer
zügigen Geldüberweisung ver-
anlassen.
Rechtsanwalt Omankowsky
Es schreibt
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RA Albrecht
W. Omankowsky
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RECHTSBERATUNG
Einfache Fristsetzung sehr ernst nehmen
Entbehrlichkeit der Ablehnungsandrohung
Das Urteil
(BGH vom 09. 01. 2003):
Der Bundesgerichtshof ver-
tritt die Auffassung, dass der
Käufer mit seiner Formulierung
deutlich gemacht habe, dass er
eine Mängelbeseitigung nach
Fristablauf nicht mehr akzep-
tieren werde und vom Vertrag
zurücktrete. Ob der Käufer die
für die Rückabwicklung des Ver-
trages zutreffende Rechtsgrund-
lage genannt habe, sei dage-
gen unerheblich.
Die Stellungnahme:
Der BGH bestätigt mit die-
sem Urteil den Grundsatz, dass
es nicht darauf ankommt wie
jemand seine Willenserklärung
formuliert, sondern darauf wie
er sie grundsätzlich meint.
Daher ist eine Ablehnungs-
androhung in allen Formulierun-
gen zu erkennen, die zum Aus-
druck bringen, dass der die
Erklärung Abgebende nach Frist-
ablauf vom Vertrag zurücktre-
ten will, auf eine exakte Wort-
wahl kommt es nicht an.
Achtung:
Nicht ausreichend
ist jedoch, wenn sich der Käu-
fer den Rücktritt lediglich vor-
behält, also beispielsweise for-
muliert: „...werde ich mir
vorbehalten, vom Kaufvertrag
zurückzutreten”.
Das neue Recht (BGB):
Das seit dem 01. Januar
2003 geltende Zivilrecht kennt
keine „Fristsetzung mit Ableh-
nungsandrohung” mehr.
Vielmehr genügt es nunmehr
beim Kaufvertrag, dass eine
angemessene Frist zur Nacher-
füllung gesetzt werden muss.
Lässt die Gegenseite diese Frist
ergebnislos verstreichen ist der
Käufer unter anderem auch zum
Rücktritt berechtigt.
Der Unternehmer muss also
bereits die einfache Fristsetzung
sehr ernst nehmen und nicht
auf das bisherige Schlüsselwort
„Ablehnungsandrohung” warten.
Ist allerdings die VOB/B
vereinbart, so gilt nach wie vor,
dass der Auftraggeber dem Auf-
tragnehmer androhen muss, dass
er ihm nach fruchtlosem Ablauf
der Frist den Auftrag entziehen
werde. Erforderlich ist deswei-
teren nach wie vor im Anschluss
hieran eine schriftliche Kündi-
gung.
